立地条件はお店の集客において非常に重要であり、良い立地条件を選ぶことが開業の成功を左右します。
しかし良い立地条件の選び方や商圏分析などの方法がわからず、物件選びに困っているという方も多いでしょう。

本記事では立地条件の選定に欠かせない商圏分析について説明し、出店エリア別の特徴や開業の際の注意点、そして立地条件・物件選びのポイントなどについて詳しく解説します。

正しい商圏分析の方法を学び、成功につながる好条件の立地を選べるようになりましょう。

立地条件を考えるうえで重要な「商圏」とは

商圏とは、自分の店が集客できる範囲を表すマーケティング用語です。

店舗を出店する際に、商圏を把握することでその店がどれだけ集客できるか、出店前にある程度分析できます。
この商圏を用いて店舗の収益性を測る分析手法が「商圏分析」です。

商圏分析によって新規出店する場所の立地について調査すれば売上予測が立ち、店舗経営の成功の可否がわかるので、開業時において商圏分析は欠かせません。

大きく3つに分類される「商圏」

立地条件について考えるうえで、必ず出てくるのが「商圏」という考え方であり、商圏は大きく分けて一次商圏・二次商圏・三次商圏の3つにカテゴライズされます。

それぞれの商圏について説明し、各商圏に適した業種についても紹介します。

一次商圏(最寄品商圏)

一次商圏は、客が歩いて頻繁に利用できる徒歩15分圏内の距離にあり、毎日のように来店することを想定した範囲内の商圏です。

この一次商圏のなかでも徒歩5分以内の範囲を特に「足元商圏」と呼び、競争の激しい都市部のコンビニ・飲食店などでは足元商圏を重視することがあります。

一次商圏は商圏のなかでも一番来店頻度が高く、一次商圏にどれだけの人口がいるかによって店舗の運営は大きく左右されるので、特に重視しなければなりません。

二次商圏(中間品商圏)

二次商圏は車で15分以内の距離にあり、週に1～2回の来店頻度が想定される範囲内の商圏です。

一次商圏よりも範囲が広いですが、ライバル店舗の数によって商圏の範囲が狭まることもあります。

二次商圏を用いた商圏分析が適した業種としては、ドラッグストアなどがあげられるでしょう。
ドラッグストアはスーパーやコンビニのように毎日行くことは少ないですが、週に1～2回程度利用する人が多いため、二次商圏が想定する来店頻度にうまくマッチします。

三次商圏(専門品商圏)

三次商圏は電車や車で30～40分ほどの距離にあり、月に1回程度の来店頻度が想定される範囲内の商圏です。

日常利用する店というより専門品などを扱うお店に適した商圏と言えることから、三次商圏のことを専門品商圏と呼ぶこともあります。

三次商圏を用いた商圏分析が適した業種は、家電量販店やホームセンターなどです。
これらのお店では家具や家電など比較的高価格帯の商品を扱っており、数ヶ月に1回程度行くというのが一般的でしょう。

商圏調査で気を付けるべき2つのポイント

物販は流行り廃りがあるだけでなく、多量の不良在庫を抱えてしまう危険があります。
全然売れず、大幅な値引きをして処分することも珍しくありません。
その結果赤字となり、資金繰りが悪化する危険もあるのです。

新規出店時には商圏調査が必須ですが、商圏調査において気を付けるべきポイントが2つあります。
ここでは商圏調査での注意点を2つ紹介するので、正しい分析をするためにこの注意点を意識してください。

「距離」ではなく「時間」で見る

同じ距離であっても移動手段や障害要因によって所要時間が異なるので、商圏を距離で測ろうとするとうまくいかない場合があります。

例えば、主な移動手段が徒歩か車かにより、お店までの所要時間は大きく変わるでしょう。
また同じ徒歩でも上り坂がある、河川や線路を渡るために大きく迂回する必要がある、踏切や信号の待ち時間がある、など考慮すればお店へ到着するまでにかかる時間に違いが出ます。

以上のような理由から、商圏は「自社を中心にして半径1km以内」といったように杓子定規に距離で測るのではなく、「自社から徒歩5分以内」というように移動手段と時間で測るようにしましょう。

対象エリアの人口・家族構成などを調査する

商圏分析では人口の流入・流出や出生状況といった人口動態、居住者の世帯収入や主な移動手段、そして消費動向などを細かく分析します。

なぜなら商圏分析の目的は販売促進や集客なので、対象エリアにターゲットとなる層がどれだけいるのかを把握することが重要だからです。

対象エリアの調査と商圏分析は、合わせて行わなければ効果がありません。
データ分析をする際は、政府が公開する統計調査をはじめ公的機関が発表した資料など、信頼性が高いものを使うのが有効でしょう。

本当に「集客できる商圏」か立地条件の見極めが重要

設定した商圏が本当に集客できる商圏なのか、商圏の質を見極めることも立地条件を検討するうえでは重要です。

ここでは商圏の質を見極めるために重要な視点として、動線と分断要素について解説します。

動線を考える

商圏分析をする際は、動線を考えることが重要です。

仮に一次商圏内に多くの見込み顧客がいたとしても、出店した店舗の場所が人の流れから外れていたら集客はうまくいきません。
地域住民や勤務者がどのように動き、どんな動線が形成されているのかをしっかり把握し、動線上にうまくのるような立地で出店するのが理想でしょう。

ただし、好立地の条件はお店の業種や店舗の規模などによって異なるので、動線を踏まえたうえで適切な出店場所を考えることが重要です。

分断要素は無いか

商圏内に分断要素が存在すると人の流れを妨げる原因になるので、分断要素の存在は見逃さないように注意してください。

例えば、河川や幹線道路などが動線を遮断している場合、距離が近くてもお店に行くのには時間がかかります。
また、その地域の主な移動手段が車である場合、中央分離帯のあるなしや渋滞状況、道路の走りやすさなども商圏分析に影響するでしょう。

このように、来店するための障害がないかどうかを細かくチェックすることで、より精度の高い商圏分析ができるのです。

主なエリアごとの立地の特徴

立地条件の分析をして出店するエリアを決める際、エリアごとの特徴を抑えておくとよいでしょう。

駅前や繁華街、オフィス街などエリアごとにそれぞれ適した業種もあるので、出店する際の参考にしてください。

駅前

駅前は学生やビジネスマン、買い物客など多くの人が往来するのが特徴です。
そのため人目に付き気軽に立ち寄りやすい立地というのが大きなメリットと言えるでしょう。

駅周辺は開けた作りになっていることも多く、間口が小さいお店でも看板を工夫することで認知してもらうことが可能です。
また、駅前に出店すればそれだけで高い宣伝効果があるので、広告などにかける費用を減らす効果が期待できます。

反面、駅前には競合も多いため、強力なライバルが複数いるとその中に埋もれてしまうことに注意しなければなりません。
駅前は出店に適した場所であり、業種を問わず好立地と言えるでしょう。

繁華街

繁華街も駅前と同じように人通りが多く、曜日や時間帯を問わず安定して人が往来するため、どのような業種でも集客に適したエリアと言えます。
さらに、休日は遠方からの顧客獲得も狙えるでしょう。

ただし、繁華街には当然多くの店舗が出店しているので、人通りが多い繁華街ほど競争は激化します。
都心の有名な繁華街では、出店しても競争に負けてすぐに廃業してしまう店舗が少なくありません。

繁華街に出店するのであれば、他店との明確な差別化戦略をあらかじめ考えておく必要があるでしょう。

オフィス街・学生街

オフィス街に出店する店舗は、基本的に会社員がメインのターゲット層になるので、そのエリアに出勤している会社員の年齢や性別、業種などが、自分のお店のターゲットになるかどうかをよく検討する必要があります。

例えば、ランチタイムに低価格帯の定食を提供する、就業後であればちょっとリッチなイタリアンを提供するといったように、ターゲットとお店のコンセプトをすり合わせていきます。

学生街も同じく、学生に合わせてカフェやファミレスなど学校帰りに寄りやすいお店を出店することになるでしょう。

以上のようにターゲット層とお店のコンセプトさえ合えば、業種は飲食店でも小売店でも特に問題ありません。

ロードサイド

ロードサイドとは、自動車やバイクでの来店が多いような郊外の店舗のことです。
車が主な移動手段である地域への出店が基本なので、商圏を広い範囲でとれるというのが大きなメリットでしょう。

また郊外の道路は交通量が多いため、ロードサイドをうまく活用することで多くの顧客を獲得することができます。
さらに地価が都心よりも安く、大型店舗に向いた立地条件というのも特徴です。

ロードサイドでは地域密着などの要素が重要なので、うまく需要を満たせば飲食店や小売店など業種を問わず顧客を獲得できます。

現地調査で確認する3つのポイント

商圏分析をして出店エリアが決まったら、現地調査によってさらに細かな点までチェックする必要があります。

ここでは現地調査の際に確認するポイントを3つ紹介するので、見落とすことなくしっかりチェックしてください。

POINT.1 視認性は良いか？

人通りの多い道路に面した路面店のように、視認性が良い立地ほど集客には適しています。
お店の存在を認知してもらうことは集客の基本であり、視認性が良い立地に店舗があればそれだけで認知度が高まるでしょう。

視認性が良く好立地の場所はその分賃料も高い傾向にありますが、広告費を掛けずに認知度を高められるというメリットもあります。
もっともターゲット層が狭い専門店などの場合、認知されるだけではなかなか集客につながりません。

このように開業する業種により、視認性の重要度が変わることには注意してください。

POINT.2 間口は広いか？

間口とは店舗を正面から見たときの幅のことです。
間口が大きいほど視認性が高くなるため、間口の大きさは集客に大きく影響します。

また、間口が広いほど大きな看板を出すことができるので、より認知度を高められるでしょう。
間口が狭いお店の場合、認知されても客が入店しにくいといったデメリットがあります。

あえて間口を狭くして希少性や独特な雰囲気を演出し、ブランディングを図るといったような差別化戦略も考えられますが、一般的には間口が広いほど顧客は獲得しやすいと考えてください。

POINT.3 入口は入りやすいか？

入口が地下や二階以上にある、あるいは奥まったビル内に店舗が入っているといった要素は入店を妨げる要因になります。
入口は、基本的に地上一階のわかりやすい場所にあるのが一番でしょう。

ただし費用や出店する立地の関係で、どうしても入口がわかりにくくなる場合もあります。
その場合は立て看板などを使って視認性を高め、入店の阻害要因を取り除く工夫をしなければなりません。

入口の入りやすさは自分が客の立場になって考えてみるとよくわかります。
そのため立地条件が悪い場合には、どうすれば客が入りやすくなるかを客の立場になってよく考えてみてください。

路面店・空中店舗はどちらが良い？

通りに面して出店する路面店とビルの2階以上に出店する空中店舗、それぞれのメリットとデメリットを紹介します。

メリット・デメリットは基本的にトレードオフの関係になっているので、自分の中でお店選びの優先順位を付けて決めることが重要です。

路面店のメリット

路面店の一番のメリットは、お店が人目に付きやすく店舗の入り口もすぐにわかるため集客力が高いことです。
通行するだけでお店の存在を認知してもらえるので、宣伝効果もあるでしょう。

また、路面店は自分のお店を単独で出店するため、営業時間の制約を受けることがありません。
共同の建物内に出店すると建物の営業時間に拘束されてしまうので、自由に営業時間を決められるというのも路面店ならではのメリットと言えます。

路面店のデメリット

路面店は集客に適している反面、コストが大きくかかります。
保証金や敷金・礼金といった初期費用に加え、毎月の賃料も大きな負担になるでしょう。

立地条件の良い場所は多くの人が利用したいと考えるため、良い物件ほど簡単には空きが出ないものです。
そのため、出店したいタイミングで条件に合った物件がみつからない場合も多いので、どこまで条件を妥協できるかも考えておかなければなりません。

空中店舗のメリット

空中店舗は路面店よりも安い費用で出店できるのが最大のメリットです。
できる限り少ない費用で出店したいのであれば、空中店舗を選択肢に入れるのも良いでしょう。

また、建物の一室に出店することになるのでお店が道路に面しておらず、静かな場所でお店の雰囲気を出しやすいというメリットもあります。
そのため隠れ家のようなお店をコンセプトにするのであれば、あえて空中店舗を選ぶことでコンセプトにあったお店作りができるでしょう。

空中店舗のデメリット

空中店舗の一番のデメリットは、お店が認知されにくいため集客に不便であるということです。
空中店舗はお店がどこにあるか一見してわかりにくいことも多く、路面店と違って出店するだけで認知してもらえるとは限りません。

空中店舗で開業するのであれば、宣伝や集客の方法をあらかじめよく考えておき、客を呼び込むための戦略をしっかり練っておく必要があるでしょう。

路面店で開業する場合の注意点

路面店はエリアや物件環境により、集客に大きな影響が出ます。
せっかく路面店を出店するのであれば、物件をよく選んで集客に最適な場所で開業することが重要です。

路面店で開業する場合の注意点を6つ紹介するので、一つひとつチェックして最適な出店場所を選んでください。

路面の人通り、ターゲット層との合致

路面に人通りが多いほどお店の認知度が上がるので、路面店のメリットを最大限生かすためには人通りの多い場所を選ぶのが基本です。

ただし、どんなに人通りが多くてもターゲット層となる人が通らなければ意味がないため、通る人とターゲット層が合致しているかどうかも必ずチェックしましょう。

このように路面店を開業する場合は、まずは少しでも多くのターゲット層に認知してもらうことが重要です。

間口の広さ

人通りとターゲット層が合致したら、次はターゲットに来店してもらう必要があります。
そのためにはできる限り間口を広くとることにより、来店しやすいお店にすることが重要です。

間口が狭いと通った人になんのお店なのかを認識してもらいにくく、また心理的にもお店に入店しにくいというデメリットがあるでしょう。
お店のコンセプトにもよりますが、特段理由がなければ間口を広くとるほど集客にはつながりやすいと考えてください。

入りにくい構造の建物じゃないか(セットバックなど)

建物がせっかく認知されたとしても、入店しにくい構造になっているため集客に結びつかないということもあります。

例えば、建物が道路から奥にセットバックされていたり、電信柱などが出入りを妨げるような構造になっていたりすると客入りは低下します。
また車で入店する場合には、入り口の前に段差があるだけでも入店率が下がる原因になるので、客の視点に立って入店を妨げる要因がないかどうか念入りにチェックしておきましょう。

立て看板などの設置に規制はないか

お店を認知してもらうために立て看板は重要な役割を果たしますが、賃貸人の意向や法律の制限によって看板の大きさや設置方法が制約され、自由に看板が出せない場合があります。

特に、法律による規制は出店後に変更しようがないため、出店エリアに何らかの法的規制がないか、必ず事前に確認しておかなければなりません。

賃料は予算と見合っているか

路面店は基本的に高額の賃料がかかります。そのため賃料が予算に見合っており、支出可能な範囲に収まっているのかということは、よく考えなければなりません。

どんなに立地が良くて集客が見込めるとしても、初期費用を支払うために高額の融資を得なければならない場合、開業後の資金繰りを圧迫する要因になります。

また、賃料が高いと収益もあげにくいため、毎月多くの売り上げを出さないと収支が見合わなくなってしまうでしょう。

物件契約に営業時間の制約はないか

営業時間の規制がないことは路面店のメリットの一つですが、物件契約で営業時間に関する規定がある場合にはそれに従わなければなりません。
そのため自分が営業しようとしている時間に営業が可能なのかどうか、事前に必ず確認しておきましょう。

また、法律によって営業時間が規制されている業種もあるため、開業する業種にそういった法律上の制約がないかどうかもきちんとチェックしておいてください。

ロードサイドで開業する場合の注意点

ロードサイドで開業する場合には、自動車やバイクでの利用が便利な環境にあるかという視点で出店先を選ぶことが重要です。

具体的な注意点を4つ紹介するので、ロードサイドでの開業を考えている方はぜひ参考にしてください。

主要道路を走る客層

一般的な客層としては、ショッピングセンターなどがある生活道路沿いの場合にはファミリー層、トラックなどがよく通る産業道路沿いであればトラック運転手などがメインです。

もっとも道路によってはこれらが混在している場合もあるので、主要道路がどのような客層が多い道路であるかを事前に調べ、自分のターゲットとする客層にマッチしているかどうかを確認しておきましょう。

中央分離帯の有無

中央分離帯がある道路の場合、お店に面する道路の側からしか入店できないため、反対側の道路の交通量は集客につながりません。
そのため、中央分離帯の有無に加えてどちらの車線に交通量が多いのかも、事前に把握しておきましょう。

単に交通量が多いことを確認するだけでは不十分なので、中央分離帯の有無とそれぞれの車線の交通量までしっかりチェックしてください。

物件前の道路がカーブになっていないか

物件前の道路がカーブになっていると、ドライバーは運転に意識が集中するのでお店を認識できずに通り過ぎてしまう可能性があります。

これはお店の側からすると気付きにくい点かもしれませんが、ドライバーからするとカーブか直線かによって意識に大きな違いが出るものです。

そのため出店する際はドライバーの目線に立ち、お店を認識する余裕があるかどうかという視点を持つことも大事でしょう。

駐車場へは入りやすいか?台数は十分か？

ロードサイドの店舗はほとんどの客が車で来店するため、駐車場の入りやすさと駐車可能台数は売上に直結します。
まずは道路から店舗に入る際に障害がないかどうか、入念にチェックしましょう。

そして、時間帯ごとの来店台数からどれくらいの広さの駐車場があればよいかを考え、店舗面積などと調整しながら駐車場の広さをとるようにしてください。

【業種別】立地条件・物件選びのポイント

立地条件や物件選びのポイントについて、業種別に紹介します。
立地条件は業種や出店するエリアによって良し悪しが異なるので、自分で選ぶのではなく専門家に商圏分析を依頼するのをおすすめします。

当サイトを運営する「税理士法人Bricks&UK」も商圏分析を承っているので、立地条件で失敗したくない方はぜひご相談ください。

ラーメン屋・定食屋の場合

ラーメン屋・定食屋は男子学生や会社員が主なターゲットになりそうですが、近年ではターゲット層が広がっているので、お店のコンセプト次第では他の層にアプローチしても問題ありません。

立地条件としては、基本的には人目に付きやすい多くの人が集まる場所が適しており、駅周辺や繁華街、オフィス街といった場所が考えられるでしょう。
また、その周辺の主な移動手段が車であれば、交通量が多いことも重要です。

周辺に競合店があると客の奪い合いになるので、周囲に人気店があるかどうかもチェックしてください。

居酒屋の場合

居酒屋は酒類を提供するお店なので夜間の集客がメインであるため、夜の人通りや利便性が重要です。
単純に多くの客を呼び込み、回転率をあげて収益をあげたいのであれば、駅前や繁華街が立地に適しているでしょう。

ただし、居酒屋の場合はコンセプトに合わせて立地を考えることも重要です。

例えば、少人数が集まるバーのようなお店を作りたいのであれば、あえて人の集まるところを避けて場所を選ぶという戦略もあります。

コンセプトに合わせてターゲットを明確にし、どういったアプローチで集客するのかをあらかじめよく考えましょう。

レストランの場合

レストランはターゲット層がお店のコンセプトによって異なるので、まずはどのような客を呼び込みたいのかを明確にしましょう。

ターゲットがサラリーマンならオフィス街、ファミリー層なら住宅街といったように、ターゲットに合わせて出店エリアを変えることが重要です。
若い層なら渋谷・原宿、比較的高所得者なら銀座・神楽坂など、集まる人の地域性も加味して立地を選んでください。

さらに、韓国料理なら新大久保といったような提供する料理の種類による地域性もあるため、この点も忘れずにチェックしておきましょう。

小売店の場合

小売店は、扱う商品の種類によって適した立地条件が異なります。
日用品であれば生活圏内で買い揃える人が多いので、駅前などの通勤・通学の同線上にあると集客につながりやすいでしょう。

一方、家具・家電や衣料品などの場合、繁華街のような買い物客が多く往来する場所に出店するのが効果的です。

店の規模も扱う商品によって大きく異なります。
例えば、衣料品店であれば小規模な店舗で出店することもできますが、ホームセンターなどの場合はある程度大きな敷地がなければ開業そのものができません。

美容院・理容室の場合

美容室・理容室はお店の雰囲気やコンセプトで選ぶ人が多いので、ターゲットを明確にしてどういった層にアプローチするのかをよく考えて立地を選ぶことが重要です。

美容院や理容室の場合でも、一般的には駅周辺や商業施設など人の多く集まる場所が集客には適しています。
コンセプトに合わせて立地を選び、ターゲット層からの共感を得られれば、人通りの少ない場所でも集客することはできるでしょう。

なお、美容院は非常に数が多いので、周囲にどれだけの競合店があるかも必ずチェックしてください。

学習塾の場合

学習塾は一度選んだら通い続ける場所なので、ただ目につきやすい場所にあればよいというものでもありません。
通うのが学生であるという点もポイントです。

学校や家から通学するのに安全性が高い場所を選ぶことが重要で、小学校・中学校から延長線上もしくは徒歩圏内にあり、交通量が多い道路がないと安心して利用できます。

治安の悪い繁華街やひと気のない場所を通らなければならないような場所は、安全面に不安があるので学習塾の立地には適していません。

まとめ

開業時には立地条件を分析し、それぞれの特徴をとらえ、対象エリアの人口や家族構成などを調査して綿密に検討しなければいけません。
その際、現地調査を怠らず、視認性や間口などを調べたうえで立地を決めることが重要です。

路面店は集客に適している分大きなコストがかかるため、高い収益をあげなければ経営が成り立たなくなることに注意してください。
比較的安く大きな土地で開業したいときは、ロードサイドでの開業も検討してみるのがよいでしょう。

開業では立地条件の他にもさまざまな課題がありますが、認定支援機関である「税理士法人Bricks&UK」なら開業資金の調達から、収支計画書の策定などの経営コンサル、集客支援、確定申告まで一貫してお手伝いできます。

これから開業を考えている方は、ぜひBricks&UKに一度ご相談ください。

【簡単・手軽】LINEから無料相談受付中！

いざ「起業したい！」と思ったものの、まず何をしたらいいのか？どのタイミングで起業するのがいいのか？など分からないことだらけ…。
そんな方のために、TipsNoteではLINEから起業に関するさまざまなご相談に無料でお応えいたします。

その他にも、LINE限定コンテンツや起業に役立つ情報を配信中です。
せひ友だち追加して起業準備にお役立てください！