事業のために資金調達したいが融資が下りない…そんなお悩みはありませんか？
金融機関からの資金調達が難しい場合に有効なのが、リースバックを利用して事業資金を調達する方法です。

そもそもリースバックとはどのような制度なのか、リースバックで事業資金を調達するとどのようなメリット、デメリットがあるのか、などを今回は網羅的に解説していきます。

リースバックとは

リースバックとは、現在、住んでいる持ち家を売却し、その家に住み続ける方法です。
要するに、持ち家を売却してまとまったお金を調達する代わりに、自分の家が賃貸のようになるイメージです。

リースバックのメリット

リースバックのメリットについて説明します。

メリット.1 まとまったお金を調達できる

リースバックは基本的に家を売却する方法です。
そのため、まとまった家の売却資金を調達できます。

毎月家賃を支払わなければならなくなりますが、事業で回収するという考え方なら、リースバックは大きなメリットがあります。

メリット.2 今あるものを売却するので手軽

リースバックは、新たに何か用意しなければならないわけではありません。
すでに住んでいる持ち家を売却すれば良いので簡単です。

メリット.3 現在の家に変わらず住み続けられる

リースバックの場合、家を売却してもそのまま住み続けることができます。
名義が変わって、家賃を支払わなければならなくなりますが、持ち家が賃貸になることで資金を調達できます。

住環境としては何も変わらないまま、まとまったお金が入るということで、事業資金を調達する方法として、リースバックが使われることも多いです。

リースバックのデメリット

一方で、リースバックには以下のようなデメリットもあります。

デメリット.1 売却価格が安くなる場合が多い

リースバックの場合、家を売った後に住み続けることができますが、その分売却価格が相場よりも安くなる場合が大半です。
売却価格が安く、なおかつ毎月家賃も支払わなければならいので、金銭的に得とは言えません。
家を売却しても、住み続けられるという大きなメリットの代わりに、多少損をするというデメリットがあります。

デメリット.2 家賃が高くなる場合が多い

リースバックで持ち家を売却すると、その家は他人名義になります。
当然ながら、家賃を支払わないと住み続けられないのですが、その家賃が相場よりも高めです。
相場よりも高めである理由は、やはりメリットの方が大きいからです。
今の住環境を変えずに、まとまった資金を調達できるという大きなメリットがあるので、その分、妥協しなければならない点もあります。

デメリット.3 買い戻す場合も費用が高くなる場合が多い

リースバックで売却した持ち家は、後から買い戻すことも可能です。
売却した後も自分が住み続けている限り、基本的には他人に再度売却されることはありません。
つまり、自分が売却した相手から再度買い戻せるということです。
しかし、売却した価格よりも買い戻す価格の方が高くなります。
そのため、リースバックした家を買い戻すためには、事業に成功する必要があるでしょう。

デメリット.4 抵当権があると売却できない場合がある

持ち家をローンで購入している場合、家の抵当権が残っているかもしれません。
抵当権とは、ローンを返済できなかった場合に、持ち家を売却し、それで残りのローンを返済するためのものです。

抵当権があるということは、家を差し押さえられる可能性があるということです。
つまり、リースバックでお金を支払う側にとっては足かせになります。
ただし、抵当権の残り価格が、リースバックで売却できる費用よりも低ければ問題ありません。
なぜなら、リースバックの契約が成立した時点で、抵当権の残り価格分を完済できるからです。
抵当権の残り価格を完済できれば、リースバック契約にデメリットは生じないので問題ありません。

逆に、リースバックの契約価格よりも抵当権の残り価格が大きければ、リース契約後にも抵当権が残ることになります。
つまり、リースバックの契約者がローンの残りを支払えなければ、抵当権が実行されて、家が売却されてしまうということです。

リースバック契約の残り金額と、抵当権の残り金額がそれほど変わらなければ、交渉の余地はあるでしょう。
しかし、抵当権の残り金額が大きすぎる場合、リースバック契約を結ぶのは難しいです。
また、先にご説明した通り、リースバック契約は価格相場よりも低く見積もられる傾向にあり、家を購入して抵当権を設定した金額よりも、評価額が低くなる可能性が高くなります。

家のローンを組んでまだ間もない場合は、ローンの支払いが進んでいないため、特にリースバック契約が結べないということです。

リバースモゲージとの違い

リースバックとよく似たものに、リバースモゲージがあります。
家を売却するという点や、名前は似ているのですが、リースバックとリバースモゲージはまったくの別ものです。

まずリースバックの場合、契約すると家の所有権が移ります。
しかし、リバースモゲージは家の所有権が移りません。
つまり、自分に所有権が残ったままということです。

所有権が自分のままなので、家賃を支払う必要はありません。
むしろリバースモゲージでは、毎月自分にお金が支払われます。
リースバックとリバースモゲージでは、毎月お金を支払うのと受け取るので真逆ということです。

リバースモゲージは、家の所有権が移らず毎月お金も受け取れて、では逆になにを差し出す必要があるのか、という疑問が出てきます。
結論としては、死後に家を差し出す必要があります。
自分が亡くなった後に家を売却してもらい、そのお金をリバースモゲージの契約相手に受け取ってもらうという契約です。

リバースモゲージの契約相手からすると、お金を回収できるのはこちらが亡くなった後なので、年齢の要件が定められています。
具体的には、55歳～60歳以上の年齢でなければ、リバースモゲージを契約できません。
悪く言えば、契約者が生きている期間が長引けば長引くほど、契約相手が損をする仕組みで、契約者が早く亡くなった方が得だからです。

若い人がリバースモゲージを契約すると、家を売却するまでに何十年もかかり、その間、契約者にお金を支払い続けることになります。
そのため、高齢者しかリバースモゲージを契約できないことになっています。

まとめ

リースバックとは何か、どのようなメリット、デメリットがあるのか、リバースモゲージとリースバックは何が違うのか、などについて解説しました。
リースバックは今の住環境を変えずに、まとまったお金を調達できるというメリットがあります。

調達したお金を事業に充てて成功すれば、リースバックで売却した家を買い戻すことも可能です。
リースバックのデメリットとしては、売却価格が低め、毎月の家賃が高め、買い戻す費用が高め、といったものが挙げられます。

リバースモゲージはリースバックと似ているような感じもしますが、解説した通りまったくの別ものです。
リバースモゲージは毎月お金を受け取る代わりに、自分が亡くなった後に家を売却して資金を回収する方法だからです。
また、リバースモゲージで受け取ったお金は、事業資金に充てることはできません。