不動産業は、必要な資格や免許がないと開業できない業種のひとつ。 誰でも自由に営めるわけではありません。
必須となる資格・免許、開業するための手続きなど、あらかじめ把握しておかないといけない項目は多岐にわたります。

一般的に不動産業者の仕事は、「賃貸物件や土地・建物の売買や仲介」と「マンションやアパートなどの管理」の2つに大別できます。

そしてこのうち、 「宅地建物取引業」に該当する土地や賃貸物件の売買や仲介を行うには、免許が必須です。不動産業を営むとなると多くの場合はこの土地建物の売買や仲介などを行うことになるので、結果的に免許の取得は必須といえるでしょう。

不動産業を開業するまでの流れ

不動産業を始めるには、不動産業界ならではの手順があり、大まかな流れは次の通りです。それぞれ具体的に説明していきます。

• 事務所を開設
• 宅建業の申請
• 保証協会への加盟
• システムの導入
• 営業開始

事務所を開設する

不動産業を開始するには、宅建業として事務所を開設しなければいけません。 個人でも法人でも、まずは事務所を用意してください。

賃貸の事務所・店舗を借りる、もしくは自宅を事務所にする、の２つの選択肢が考えられますが、開業時にはあまり資金に余裕がないという人も多いでしょう。金銭的な負担を軽くすることを考えると、節約のために当面は賃料のかからない自宅を利用するのが一番ポピュラーな手法です。

宅地建物取引業（宅建業）の申請

不動産業を開業する際に、もっとも重要な手順のひとつがこの「宅地建物取引業（宅建業）」の申請です。事務所所在地の都道府県知事に申請します。

また宅建業申請の前提として、「宅地建物取引士」の有資格者がいる必要があります。
さらに、複数の事務所を持つ場合には、国土交通大臣への申請が必要です。申請先が異なるので注意しましょう。
通常、免許を申請してから交付までおよそ2週間～1カ月程度がかかります。

不動産保証協会への加盟

通常、不動産業を開業する場合、営業保証金制度（法務局に営業保証金を供託する制度）により1,000万円を納める必要があります。
しかし、不動産保証協会（国土交通大臣指定の宅地建物取引業保証協会）に加盟すれば、営業保証金が免除される「弁済業務保証金制度」という制度があります。

• 営業保証金制度（法務局に営業金保証を供託する制度）：1,000万円
• 弁済業務保証金制度（宅地建物取引保証協会に供託する制度）：60万円

上記のいずれかの制度の利用が義務付けられています。
供託後、免許が交付されます。
ちなみに、 任意にはなりますが、各都道府県の宅建協会への加盟（入会金の金額は都道府県で異なります）も検討しましょう。
宅建協会は、消費者、会員業者、不動産業界全体をサポートする目的で設立された団体です。
加入していないと、全国の不動産情報を交換する「レインズ」 というシステムが利用できず、営業上、かなり不便が生じます。

不動産業務システムの導入

かつては物件情報を紙で管理し、それをファイリングして顧客に見せたりしていましたが、現在は物件情報の管理からホームページへの公開、顧客管理、チラシ作成まで、不動産業務をトータルで行える専用システムを導入するのが一般的です。

さまざまな不動産業務システムがありますので、機能や実際の運用を考慮し、導入の検討を進めてください。

営業開始

不動産業務システムの導入も済み、物件情報の準備ができたら、いよいよ営業開始です。
物件情報の登録や写真の撮影、お客様への対応、物件メンテナンスなど、日々の業務がスタートします。

開業後の広告宣伝はどうしたらいい？

初期の段階では、広告宣伝費を捻出するのは難しいかもしれませんが、最低限の宣伝は必要です。特に現代では「ネットでのプロモーション」は必須でしょう。

最近では、無料でWebサイトを作成できるツールもたくさんあるので、それらを利用するのも1つの手です。
もちろん予算が許せば、専門の制作会社に依頼した方がより独自性がありクオリティの高いサイトが作れます。
Googleなどネット検索をした際にどうすれば上位に表示されるか、という「SEO対策」も今や必須。プロの知見からアドバイスをしてもらうのが得策です。

また、FacebookやTwitter、InstagramなどのSNSなら使用は無料です。うまく活用して、費用をかけずに物件情報や業務内容などの情報発信をするなどしてもよいでしょう。

不動産業の免許取得はどこに申請すれば良いのか

冒頭でも述べた通り、事業内容が宅地建物取引業に該当する場合には免許取得が必要です。宅地建物取引業とは、具体的には宅地や建物（一部を含む）の売買や交換、貸借の代理や媒介を仕事とすることを言います。

申請先は2通りあり、 いずれかに対して不動産業の免許申請を行います。

• 国土交通大臣
• 都道府県知事

具体的には、事務所が都道府県をまたいで2つ以上ある場合は国土交通大臣に、都道府県をまたがない場合は都道府県知事に申請します。

事務所が2つ以上あっても、都道府県をまたがず同じ都道府県内にあるなら、申請先は都道府県知事となります。

免許取得の手続き

不動産業の免許の申請先は状況によって異なるものの、窓口自体はいずれの場合も同じです。
本店事務所の所在地である都道府県庁の、宅地建物取引業担当課で手続きします。

申請先が国土交通大臣の場合も都道府県知事の場合も、この窓口からの手続きだけで完結します。
申請に必要な書類は、不動産業を個人で営業するか法人として営業するかによって異なります。

また書類は自分で準備するものと、法務局で取得するものがあります。法務局で取得する書類は次の２つです。

• 履歴事項全部証明書
• 登記されていないことの証明書

また、住民票や身分証明書の取得も必要です。
これらの書類は郵送で取り寄せることが可能なものと、市区町村の役所に足を運んでもらう必要があるものがあります。

そして準備した書類を提出する際には、手数料が必要です。都道府県知事への申請の場合の手数料は33,000円、国土交通大臣への申請は90,000円がかかります。
申請書類が受理されれば、審査が行われます。審査には30日～40日程度かかります。

内容に問題がなければそのまま審査に通る可能性が高いですが、書類に不備があれば修正などが必要です。その場合は再審査となるためより時間がかかります。

宅地建物取引業と不動産業の違い

上で紹介した通り、宅地建物取引業は不動産業の一部というイメージです。
では具体的に業務範囲にどのような違いがあるのか解説します。
宅地建物取引業とは、アパートやマンションの売買取引や仲介業務を専門とする業務です。
一方で、不動産業は物件売買の仲介業務だけではなく、マンション管理、入居者対応、マンション管理業者の監督、など幅広い業務を取扱います。

不動産業が不動産に関する業務全般を取り扱うのに対し、宅地建物取引業は特定の業務に特化しているということです。

宅地建物取引業に必要な資格

不動産業のなかでも、宅地建物取引業に該当する業務では免許が必要ということでした。
しかし、免許だけではなく、そもそも宅地建物取引士（宅建士）の資格が必要です。
ただし、必ずしも経営者本人が資格を取得している必要はなく、業務を担当する人間が宅地建物取引士の資格を取得している必要があります。

宅地建物取引士は、宅地建物取引業の中でも、特に契約締結に欠かせない重要事項説明をメインに担います。
またこの重要事項説明は、宅地建物取引士の資格保有者でないと担当できません。
つまり、宅地建物取引士がいないと不動産の売買契約を締結できないということです。

宅地建物取引業の要件

宅地建物取引業には許可が必要ですが、許可を得るためには厳しい要件をクリアしなければなりません。
要件の詳細は、宅建業法第5条第1項に記載されています。
具体的には、以下の欠格事由に該当すると要件を満たしません。

1.免許申請書やその添付書類中に重要な事項についての虚偽の記載があり、重要な事実の記載が欠けている場合

2.申請前5年以内に次のいずれかに該当した者
・免許不正取得、業務停止処分事由に該当し情状が特に重い場合または業務停止処分違反に該当するとして免許を取り消された者
・前記のいずれかの事由に該当するとして、免許取消処分の聴聞の公示をされた後、相当の理由なく解散または廃業の届出を行った者
・前記の聴聞の公示をされた後、相当の理由なく合併により消滅した法人の役員であった者
・禁錮以上の刑に処せられた者
・宅建業法、暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律に違反し、又は刑法（傷害、脅迫等）、暴力行為等処罰に関する法律の罪を犯し、罰金刑に処せれた者
・宅地建物取引業に関し不正または著しく不当な行為をした者
・暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律に規定する暴力団員又は暴力団員であった者

3.成年被後見人、被保佐人、破産者で復権を得ない者

4.宅地建物取引業に関し不正または不誠実な行為をするおそれが明らかな者

5.申請者の法定代理人、役員または政令使用人が上記2、3または4に該当する場合

6.事務所に専任の取引士が設置されていない者

不動産業は取り扱う金額が大きく、その分責任も伴います。だからこそ厳しい要件が定められており、許可や資格が必要です。

あったらよりいい資格

不動産業を営業するのにマストではありませんが、所持していると業務に役立つ資格をご紹介します。

不動産鑑定士

不動産の鑑定評価に関する法律に基づき制定された国家資格で、不動産の適正んな価値を評価・鑑定するプロフェッショナルです。
「売りたい、貸したい、贈与したい」などの要望に応じて、土地や建物の価値を判定したり、「土地の有効な使い方」についてコンサルティングを行います。
なお、不動産鑑定士は全国にわずか約8,000人しかおらず、稀少価値の高い資格とされています。

土地家屋調査士

不動産の表示に関する登記の国家資格で、土地や建物の所在・形状・利用状況などを調査して、図面の作成や不動産の表示に関する登記の申請手続などを行う専門家です。
不動産の登記には、「表示に関する登記」と「権利に関する登記」があります。「権利に関する登記」は司法書士が行うのに対して、「表示に関する登記」を行うのが土地家屋調査士です。

マンション管理士

マンションの維持・管理に関するコンサルティング業務を手がけるための国家資格です。
この資格を取得していれば、マンション管理に関する法律の知識や、建物の保全や修繕など、維持管理に関する知識を持っている人と認めてもらえます。
多くの住人が集団で生活するマンションでは、日々さまざまな問題が起き、プロ目線での解決策が必要とされます。
そこで活躍するのが、マンション管理士です。

まとめ

不動産業は、資格や許可がないと開業できない特殊性の高い業界です。
また必須ではないものの、マンション管理や不動産価格の鑑定、登記に必要な測量資格など、持っていることで業務に役立つ資格も多く存在します。
これらの資格を所持することで、顧客からより信頼を持たれる不動産業者になれるでしょう。
開業するにあたって、これらの注意点や基礎知識を把握しておき、スムーズな開業を実現してください。