土地活用の定番・駐車場経営で成功するための基礎知識

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土地には所有しているだけで固定資産税などの税金がかかるため、せっかくなら有効活用したいと考える人も多いでしょう。
そんな方に紹介したいのが、低リスクではじめられる土地活用「駐車場経営」です。

この記事では駐車場経営の基礎知識やメリット・デメリット、失敗しないためのポイントなどを解説し、駐車場経営で成功するために必要な知識をまとめました。
土地活用として駐車場経営を検討しているなら、ぜひ最後まで読んでみてください。

駐車場経営の仕組みと経営方法

まずは駐車場経営の基礎知識として、駐車場の種類や管理方法を見ておきましょう。

月極駐車場

月極駐車場

月極駐車場は、利用者から1カ月単位で賃貸料を得る駐車場のことです。
住まいや勤め先の近くなど、継続的に利用する場合に月極駐車場が使用されます。

月極駐車場は契約さえ集まれば安定した収益が得られ、特別な設備の必要もなく初期投資が少なくて済むので、駐車場経営のなかでも特に手軽に始められるメリットがあります。

ただし月額料金が一定なので、収入の上限が決まっていること、契約者が集まらなければ収益も低いのがデメリットです。

コインパーキング

コインパーキング

月単位で契約を交わす月極と違い、時間単位で料金を収受するのがコインパーキングです。
コインパーキングは回転率が高いほど儲かるシステムなので、月極駐車場よりも収益性が高いのがメリットです。

しかし、精算機やロック板など専用の設備が必要となるため、月極よりも初期費用が多くかかるというデメリットもあります。

駐車場経営は運営会社への管理委託が可能

駐車場経営は自分で駐車場を管理・運営するのではなく、管理会社に委託して経営することもできます。

駐車場経営は、土地の整地・設備の設置・定期的な清掃や保守点検など必要となる業務が多い上、競合調査や周辺の料金相場を把握して料金設定をしなければなりません。
そのため土地活用がはじめての人は「自分で経営するのは難しい」と考え、管理会社に管理を委託する人も多いのです。

管理委託する場合は業者に料金を支払うため、利益は少なくなります。
しかし、土地の整地や管理運営すべてを委託すれば、安心して経営できるというメリットがあります。
プロの業者に任せて堅実な経営をしたい人は、駐車場経営を管理委託にするのもよいでしょう。

駐車場経営のメリット

駐車場経営のメリット

駐車場経営にはどのようなメリットがあるのでしょうか?
主なメリットを挙げてみます。

少ない初期投資でOK

アパート・マンション経営のように建物を建設する土地活用に比べ、駐車場経営は圧倒的に少額の初期投資ではじめられます。
アパート・マンション経営となれば初期費用が1,000万単位というのも珍しくありませんが、駐車場経営なら初期投資ゼロではじめることも可能なのです。

特に投資などの知識があまりなく「できるだけリスクを抑えて土地活用がしたい」という人は、駐車場経営からはじめてみるのもよい選択でしょう。

転用や更地への復帰が簡単

一度建物を建ててしまうと、他の用途に転用するのが難しいというリスクがあります。その点、駐車場経営なら転用や更地への復帰も比較的容易です。
ちなみにこれは設備を設置するコインパーキングであっても同じで、設備を撤去して原状回復するのは難しいことではありません。

「管理委託すると契約に縛られるのではないか」という心配もありますが、その場合でも解約予告をして1~3カ月経過後に解除することができるのが一般的なので、契約満了まで解約できないわけではありません。

このように駐車場経営は容易に土地転用できることから、次の資産運用までの土地活用手段として使われることもあります。

土地の広さや形状に大きく影響されない

駐車場経営は自動車が停車できるだけのスペースがあればよいので、土地の広さや形状に依存しません。

例えば、狭小地や変形地で建物の建設をするのは難しいですが、駐車場なら狭小地でも無駄なく活用できるし、変形地も配置設計を工夫すれば十分に集客が見込めます。
また駅から遠い場所にある土地はアパート・マンション経営に不向きですが、駐車場なら駅から離れた住宅街でもニーズがあります。

土地の広さや立地に依存しない駐車場経営は、他の用途に使いづらい土地であっても有効活用できるのです。

短期間で事業開始できる

駐車場経営には必要な設備が少ないため、短期間で事業が開始できます。アパートやマンション経営では建物が完成するまでに1年程度はかかってしまいますが、駐車場経営なら1カ月程度で必要な設備を整え、オープンすることができます。つまり建物を建設する必要がないことは費用やリスクを減らせるだけでなく、短期間で事業開始できることにもつながるのです。

駐車場経営のデメリット

駐車場経営のデメリット

駐車場経営には多くのメリットもある反面、いくつかのデメリットもあります。
土地活用で成功するためにはきちんとデメリットも押さえておきましょう。

税制上はメリットがない

「節税目的で土地活用したい」と考える人も多いですが、駐車場経営は節税対策には不向きです。
これは日本の税制が住宅の保有を優遇するような制度になっており、建物を建てない駐車場経営に税制上の優遇措置がほとんどないからです。

住宅経営の場合はアパート・マンションのような建物を建てるため、一定の条件を満たすことで「住宅用地の特例」が受けられます。
具体的には小規模住宅用地なら固定資産税は評価額の1/6、都市計画税は評価額の1/3という優遇措置であり、節税効果はかなり大きいといえるでしょう(参考:東京都主税局「都税Q&A」)。

また相続税に関しても、土地に建物を建てることで評価額を50~80%下げることができますし、経費や初期投資が大きい住宅建設ならではの所得税の節税効果があるのに対し、駐車場経営ではこのような節税効果は得られません

他の土地活用に比べ収益性が良くない

駐車場経営は投資額が少なく低リスクで土地活用ができますが、その分、高い収益を上げることはできません。
確かに、他の土地活用が困難な土地でも駐車場なら有効活用しやすいのですが、収益性が高いわけではないのです。

また、アパートやマンションであれば土地を立体的に活用して収益をあげられますが、駐車場経営では基本的に平面での土地活用しかできません。
駐車場経営はリスクが小さいというメリットがあるものの、決して収益性が良いとは言えないのです。

立地による収益差が大きい

駐車場経営は立地に大きく左右されます。
例えば住宅街・大型マンションの周辺・オフィス街などでは月極の駐車場のニーズが高く、繁華街や大規模な商業施設の周辺ではコインパーキングのニーズが高いため、これらの立地では高い収益を上げることも可能です。

しかしこれは逆に言えば、立地が好条件でなければ駐車場としてのニーズが低いということでもあります。
したがって駐車場経営は、立地条件によってある程度収益が決まってしまうのがデメリットと言えるでしょう。

立体駐車場には注意

立体駐車場

駐車場経営で収益性を上げるには、立体駐車場にして駐車台数を増やすという手段があります。
しかし土地の利用目的が定められた「用途地域」では法令による高さ制限が定められており、立体駐車場も高さ制限の対象になる場合があるのです。

また、立体駐車場を建設してしまうと現状回復に費用がかかるため、更地への復帰や他への転用が簡単という駐車場経営のメリットがなくなってしまいます。
立体駐車場を建設するなら、法令上の問題はないか、投資を確実に回収できる見込みがあるかなどをよく検討し、計画的に取り組まなくてはなりません。

これは経営に失敗する!よくあるパターン

空き駐車場

ここからは駐車場経営で陥りがちな失敗のパターンを紹介します。同じようなミスをしないよう注意しましょう。

立地に問題がある

先ほども説明した通り、駐車場経営は立地による収益差が大きいので、事前にニーズを調査しないと失敗するリスクが高まります。
敷地の周りが住宅街や繁華街なのか、交通量はどのくらいあるのか、近くに他の駐車場はあるのかなど、新たな駐車場のニーズを綿密に調査しましょう。

特に、機械式や立体式駐車場のように大規模な駐車場経営を考えているのなら、曜日・時間帯別の交通量やドライバーの年齢・性別など、詳細なマーケットリサーチをして収益予想をする必要があります。

また「繁華街近くならニーズが高い」というような、安易な判断をしてもいけません。
需要が高いエリアには既に他の駐車場が一定数あることも多く、新しく駐車場をオープンしてもニーズがあるとは限らないからです。
一見、車通りが多くニーズがありそうな場所でも、既に需要が満たされていることも十分に考えられます。
事前に周囲にどれだけ競合が存在するか、商圏分析を怠らないようにしましょう。

そして立地に関しては「敷地自体が駐車場に適しているか」も検討してください。
例えば駐車場前が往来の激しい道路であったり、出入りのスペースが狭かったりすると利用しにくいはずです。
「自分がドライバーだったらこの駐車場を利用したいか」という視点で、どの程度駐車場に向いている土地なのかを考えることも、収益を上げるために大事なことなのです。

停めやすい配置設計でない

駐車場を作るにあたり、車を停めやすい配置設計になっているかも意識しましょう。
建物を建てるのと違って駐車場は比較的柔軟に配置設計が行える分、設計が利便性に与える影響も大きいのです。

例えば、駐車台数を増やすことばかり考えて配置設計すると、駐車スペースの間隔が狭くなりすぎることがあります。
そうすると車への積み込みや乗り降りが不便なうえ、駐車時に衝突の恐れもある不便な駐車場になってしまうのです。

また利用者は通常バックして車を停めるため、敷地内で方向転換できるスペースが確保されているかも大事です。
駐車・出庫時に利用しやすい駐車場でないと、利用者は集まりません。
特に月極駐車場は長い期間利用するため利便性が重要視されます。

競合との競争で安易に値下げをする

周辺の駐車場の料金が下がると「自分も値下げしなければならない」と考えてしまいますが、値下げするかどうかは慎重に決めなくてはいけません。
なぜならランニングコストや初期費用などは駐車場によって違うので、競合の値段設定が自分にとって適切な値段設定とは限らないからです。

そのため仮に値下げによって利用者を確保できたとしても、それによって収益性が上がるかは不透明です。
また、自分が値下げをすると競合もそれに対抗し、さらに値下げすることが考えられます。
そうなるとエリア内での値下げ競争になってしまい、お互い疲弊するだけで良い結果にはならないでしょう。

最終的に料金を決める上では、後ほど説明する「利回り」を意識することが大事です。
周辺の駐車場の料金調査は必要ですが、値下げには安易に同調せず、慎重に検討する必要があります。

実質利回りを考えていない

利回りとは、「投じた費用を1年間でどのくらい回収できるか」ということを知るための指標です。
利回りは投資の際に必ず考えるべき需要な指標なので、駐車場経営においてもしっかりと意識した収益予想をしましょう。

利回りには「表利回り」と「実質利回り」の2種類があり、ここではそれぞれについて具体的に説明します。

表利回りによる収益予想は現実的でない

まず表利回りは、管理費等のランニングコストを考慮しない年間賃料と土地価格だけを用いた指標であり、以下のような計算式で算出されます。

表面利回り(%)=年間賃料(満車時)÷土地価格✕100(%)

例えば、土地価格1000万円で年間賃料100万円の場合、下記のように計算します。

100万÷1,000万円✕100(%)=10%

つまり表利回りの計算上は10年間で投じた費用を100%回収できることになりますが、実際には管理費等のランニングコストがかかります。
10年間で投資すべてを回収することは難しいので、表利回りの計算による収益予想は現実的でないのです。

実質利回りで収益予想をする

そこでもう一つの実質利回りという指標を用います。
実質利回りはランニングコストや初期費用も考慮して計算するため、以下のような計算をします。

実質利回り(%)=(年間賃料-ランニングコスト)÷(土地価格+初期費用)✕100(%)

先ほどの例で、さらにランニングコスト50万円、初期費用50万円を仮定して計算すると、下記のような計算式になります。

(100万-50万)÷(1,000万円+50万)✕100(%)≠4.8%

実質利回り4.8%だと投資を回収するのに20年以上かかることになり、先ほどの表利回りの計算とは大きく異なることがわかるでしょう。
このように、簡単な表利回りの計算だけで判断すると収益予想を見誤り、失敗する危険性があります。

特に駐車場経営は税制上の優遇がなくランニングコストとして固定資産税が多くかかるので、きちんと実質利回りを計算して正確な収益予想をするのが大事なのです。

失敗しないために注意するポイント

満車の駐車場

駐車場経営に失敗しないためには、次のようなことに留意しましょう。

管理会社ごとのプランをよく比較検討する

管理委託にも様々な方法があります。
例えば、運営の一部を委託して残りは自分で行う「自主運営方式」や、土地そのものを業者に貸し出して毎月一定額の賃料を受け取る「一括借上方式」などです。

こういった委託の方法は委託先の企業ごとに異なり、さらに同じ一括借上方式でも毎月の賃料は異なります。
そのため複数の会社を比較検討し、自分に合った会社のプランを選ぶことが大事なのです。

また、定期的な清掃や管理点検などをどれくらいしっかりやってくれるかもチェックしましょう。
管理が行き届いていなくて荒れている駐車場は車上荒らしなどの被害も増え、利用者の信頼性や利便性が低下してしまいます。
管理会社を選ぶ際は必ず複数の会社のプランを比較検討し、実際に運営されている駐車場を自分の目で確かめることをおすすめします。

自分の資産を安心して任せられる、信頼できる管理会社であるかどうかを自分の目でしっかり見極めましょう。

周辺の料金相場のチェックを継続的に行う

駐車場経営の収益は「駐車料金をいくら得られるか」によって決まるので、料金設定はとても大事です。
高すぎると利用者が減ってしまうし、逆に安すぎる設定では収益が上がりません。
料金設定は、周辺の料金相場に合わせて決めるのが基本です。

特に、月極駐車場の料金は利用者にとって毎月の固定費になるので、利用者は金額に対してシビアです。
そのため周辺にもっと安い駐車場があればそちらに流れてしまうかもしれず、料金相場のチェックを欠かすことはできません。

一方、コインパーキングの場合は料金設定も大事ですが、金額が多少高くても利便性が良ければ利用される場合があります。
なぜなら時間単位のコインパーキングなら金額にさほど大きな差は出ないし、空き駐車場が 近くに なければ利用せざるを得なくなるからです。

このように、月極とコインパーキングとで利用者の考え方は異なります。しっかり周辺の料金相場をチェックしたうえで、それぞれの特性を考え適切な料金を設定するようにしましょう。

実質利回り15%キープを意識する

駐車場経営においては実質利回りを考えることが重要です。
実質利回りは住む地域である程度決まりますが、おおよその目安としては実質利回り15%くらいのキープを目安にします。

利回りは土地価格に大きく左右されるため、所有している土地によってある程度利回りは決まってきます。
まずは実質利回りを計算したうえで、管理費や初期投資を考えても実質利回り15%をキープできるかどうか、しっかりシミュレーションしておきましょう。

まとめ~駐車場経営は初めての土地活用に最適~

土地活用の定番・駐車場経営で成功するための基礎知識

駐車場経営は初期費用が少なく管理の手間もかからないため、はじめての土地活用には最適と言えます。
とはいえ、どれくらい収益を見込めるのか、管理会社に管理委託したほうが良いかなど、経営の方向性で悩むこともあるでしょう。

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