不動産屋の開業にはどんな免許・資格が必要?

不動産屋の開業にはどんな免許・資格が必要?
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許可・免許が必要な業種~不動産業~

一般的に不動産業者の仕事は、「賃貸物件や土地・建物の売買に関する仲介」と「マンションやアパートなどの管理」の2つに大別できます。
不動産業は、誰でも自由に営めるわけではありません。
しかし、ひとことに不動産業と言っても業務範囲が幅広く、免許が必要な業務とそうでない業務があります。
具体的には、宅地建物取引業に該当する業務は免許取得が必要です。
とはいえ、不動産業を営む場合、宅地建物取引業の範囲に該当するケースが多いため、結果的には免許を取得することになるでしょう。

不動産業の免許取得はどこに申請すれば良いのか

不動産業を営む(宅地建物取引業に該当する場合)ためには免許取得が必要なのですが、その申請先は2通りあります。
具体的には以下です。

  • 国土交通大臣
  • 都道府県知事

この2つのうちの、いずれかに対して不動産業の免許申請を行います。
では自由に申請先を選べるのかというと、そうではありません。
具体的には、事務所が都道府県をまたいで2つ以上ある場合は国土交通大臣に、都道府県をまたがない場合は、都道府県知事に申請することになります。

事務所が2つ以上あっても、都道府県をまたがず、同じ都道府県に2つ以上の事務所がある場合、申請先は都道府県知事です。

免許取得の手続き

不動産業の免許の申請先は状況によって異なると説明しました。
しかし、窓口自体はいずれの場合も同じです。
具体的には、本店事務所の所在地である都道府県庁の、宅地建物取引業担当課です。

申請先が、国土交通大臣の場合も都道府県知事の場合も、この窓口からの手続きだけで完結します。
窓口で申請する際には、書類を準備する必要がありますが、このとき必要な書類は不動産業を個人で営業するか法人で営業するかによって異なります。

また書類は自分で準備するものと、法務局で取得するものがあります。
まず法務局で取得する書類は以下です。

  • 履歴事項全部証明書
  • 登記されていないことの証明書

以上の書類は法務局で取得します。
また、住民票や身分証明書の取得も必要です。
これらの書類は郵送で取り寄せることが可能なものと、市区町村の役所に足を運んでもらう必要があるものがあります。
準備した書類を提出する際には、手数料が必要です。
例えば東京都の場合、手数料は33,000円になります。
提出した書類が受理されると、審査が行われます。
審査には30日~40日程度かかります。

内容に問題がなければそのまま審査に通る可能性が高いですが、書類に不備等あると修正を依頼されます。
修正すると再度審査に入るので、最終的にかかる日数は不備がなかった場合より長くなるでしょう。

宅地建物取引業と不動産業の違い

上で紹介した通り、宅地建物取引業は不動産業の一部のようなイメージです。
では具体的に業務範囲にどのような違いがあるのか解説します。
宅地建物取引業とは、アパートやマンションの売買取引や仲介業務を専門とする業務です。
一方で、不動産業は物件売買の仲介業務だけではなく、マンション管理、入居者対応、マンション管理業者の監督、など幅広い業務を取扱います。

不動産業が不動産に関する業務全般を取り扱うのに対し、宅地建物取引業は特定の業務に特化しているということです。

宅地建物取引業に必要な資格

不動産業のなかでも、宅地建物取引業に該当する業務では免許が必要ということでした。
しかし、免許だけではなく、そもそも宅地建物取引士(宅建士)の資格が必要です。
ただし、必ずしも経営者本人が資格を取得している必要はなく、業務を担当する人間が宅地建物取引士の資格を取得している必要があります。

宅地建物取引士は、宅地建物取引業の中でも、特に契約締結に欠かせない重要事項説明をメインに担います。
またこの重要事項説明は、宅地建物取引士の資格保有者でないと担当できません。
つまり、宅地建物取引士がいないと不動産の売買契約を締結できないということです。

宅地建物取引業の要件

不動産屋の開業にはどんな免許・資格が必要?

宅地建物取引業には許可が必要ですが、許可を得るためには厳しい要件をクリアしなければなりません。
要件の詳細は、宅建業法第5条第1項に記載されています。
具体的には、以下の欠格事由に該当すると要件を満たしません。

1.免許申請書やその添付書類中に重要な事項についての虚偽の記載があり、重要な事実の記載が欠けている場合

2.申請前5年以内に次のいずれかに該当した者
・免許不正取得、業務停止処分事由に該当し情状が特に重い場合または業務停止処分違反に該当するとして免許を取り消された者
・前記のいずれかの事由に該当するとして、免許取消処分の聴聞の公示をされた後、相当の理由なく解散または廃業の届出を行った者
・前記の聴聞の公示をされた後、相当の理由なく合併により消滅した法人の役員であった者
・禁錮以上の刑に処せられた者
・宅建業法、暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律に違反し、又は刑法(傷害、脅迫等)、暴力行為等処罰に関する法律の罪を犯し、罰金刑に処せれた者
・宅地建物取引業に関し不正または著しく不当な行為をした者
・暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律に規定する暴力団員又は暴力団員であった者

3.成年被後見人、被保佐人、破産者で復権を得ない者

4.宅地建物取引業に関し不正または不誠実な行為をするおそれが明らかな者

5.申請者の法定代理人、役員または政令使用人が上記2、3または4に該当する場合

6.事務所に専任の取引士が設置されていない者

不動産業は取り扱う金額が大きく、その分責任も伴います。だからこそ厳しい要件が定められており、許可や資格が必要です。