不動産購入時にはどんな税金がかかる?

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不動産購入時にかかる税金の種類やその内容について解説します。
複雑なイメージがあるかもしれませんが、実際は税金の計算方法なども単純でわかりやすいです。

不動産購入時にかかる税金一覧

不動産購入時にかかる税金は以下です。

  • 消費税
  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 不動産取得税

購入時以降、不動産の所有を継続したり、不動産から収益を得ると以下の税金もかかります。

  • 固定資産税
  • 都市計画税
  • 所得税

さらに贈与や相続があると、それぞれ相続税、贈与税が発生します。
それでは、不動産購入時にかかる各税金について解説していきます。

消費税

消費税は不動産に限らず、ほとんどの物を購入する際にかかる税金です。
通常、スーパーで食材などを購入したときにも消費税はかかっていますが、その消費税と同じです。

ちなみに消費税がかかるかどうかの条件は、買い手ではなく売り手の条件で決まります。
具体的には、年間の売上が1,000万円を超えている事業者は課税事業者となり、課税事業者から買い物をすると消費税がかかる仕組みになっています。
逆に言えば、年間の売上が1,000万円以下の事業者から買い物をすれば消費税はかからないということです。
この場合、利益ではなく売上なので、サービス業のほとんどが課税事業者に該当すると思われます。

特に不動産業者は高い商品を扱っているので、課税事業者に該当しない不動産業者というのはまず考えられません。
ただし、土地は例外的に非課税となっています。
土地だけを購入した場合は消費税はかからず、土地と建物を購入した場合、建物の価格にのみ消費税が課せられるということです。

あまり気にしないケースが多いかと思いますが、税率が変わるタイミングで不動産を購入すると、いつの税率が適用されるのか?という疑問が出てくるかもしれません。
特に不動産は高額で購入の話が出てから、実際に引き渡されるまでに時間がかかります。
そのため、いつのタイミングの税率が課せられるかによって、消費税の額が大きく変わる可能性がありますが、税率が変わる場合、購入時ではなく引き渡し時点の税率が課せられます。

つまり、売買契約が成立した後に消費税率が引き上げられたりした場合、支払う金額が大きくなってしまうということです。
なお、不動産そのものを購入する場合は引き渡し時点の税率が課せられますが、リフォームの場合は契約成立時点の税率になります。

印紙税

不動産を購入する際には、契約書に収入印紙を貼りつけます。
収入印紙は、印紙税を支払うための証票です。

言い換えると、収入印紙を購入して貼り付けること=印紙税を支払うこと、ということになります。
厳密には収入印紙を購入して貼りつけ、消印をすることで印紙税の納税が証明されます。
消印を行う理由は、収入印紙の使い回しを防ぐためです。
消印をしないと、一度購入した収入印紙を使い回すことで印紙税を脱税できてしまうので、これを防ぐための消印です。
ちなみに印紙税の金額は以下のようになっていて、記載金額が上がるほど各契約書の税金も高くなります。

記載金額不動産売買契約書工事請負契約書金銭消費貸借契約書
1万円未満非課税非課税非課税
1万円以上 10万円以下200円200円200円
10万円超 50万円以下200円200円400円
50万円超 100万円以下500円200円1,000円
100万円超 200万円以下1,000円200円2,000円
200万円超 300万円以下1,000円500円2,000円
300万円超 500万円以下1,000円1,000円2,000円
500万円超 1,000万円以下5,000円5,000円10,000円
1,000万円超 5,000万円以下10,000円10,000円20,000円
5,000万円超 1億円以下30,000円30,000円60,000円
1億円超 5億円以下60,000円60,000円100,000円
5億円超 10億円以下160,000円160,000円200,000円
10億円超 50億円以下320,000円320,000円400,000円
50億円超480,000円480,000円600,000円
記載金額なし200円200円200円

また、印紙税を滞納した場合のペナルティは少し独特で、まず税務署から指摘されて支払う場合、本来支払う印紙税の3倍の金額を支払う必要があります。
ただし税務調査を受ける前に、自主的に遅れて納税すれば、本来支払う金額の1.1倍で済みます。

登録免許税

登録免許税とは、土地や建物を登記する際にかかる税金です。
計算方法はシンプルで、以下のようになっています。

■所有権登記

固定資産税評価額×所定の税率

■抵当権登記

債権額(住宅ローンの借入額)×所定の税率

基本的には上記の計算方法なのですが、一定の条件を満たすと税率が軽減されます。
これらの条件を把握するためには、まず登記の種類をある程度把握しておく必要があるでしょう。

不動産の登記は以下の4種類です。

  • 表題登記
  • 所有権保存登記
  • 所有権移転登記
  • 抵当権設定登記

まず表題登記とは、新築物件の登記です。
建物の所在地や床面積など、建物の基本情報を登録するイメージです。

所有権保存登記は、建物を新築したときに、表題登記の後に行う登記です。
所有権保存登記を行うと所有権が成立するため、例えば第三者が土地の権利を主張してきた場合などに対抗できるものです。

所有権移転登記は、不動産の所有権を移転した際に買主側が行う登記です。
所有権保存登記同様、第三者に不動産の所有権を対抗できる状態になります。

抵当権設定登記は、住宅ローンを使用する場合に設定するものです。
住宅ローンを利用すると購入する不動産が担保となり、抵当権が設定されます。要するに、ローンが払えなくなったら家が売却されて、その分で売り手に支払うということです。
そのため抵当権設定登記は抵当権を設定する側、つまり売り手や金融機関が設定するものです。

以上を踏まえ、以下のような特例があります。

■所有権保存登記の特例(建物)

条件(3つとも満たす必要がある)

1.居住するための住宅
2.新築または取得してから1年以内の登記
3.床面積が50平方メートル以上

軽減税率:0.15%(通常は0.4%)

■所有権移転登記の特例(建物)

条件(4つとも満たす必要がある)

1.居住するための住宅
2.取得してから1年以内の登記
3.床面積が50平方メートル以上
4.マンションなどの耐火建築物は築25年以内、木造など耐火建築物以外は築20年以内。これに該当しない場合は、一定の耐震基準に適合する

軽減税率:0.3%(通常は2%)

■抵当権設定登記の特例

所有権移転登記同様、以下の条件を満たすと軽減税率が適用されます。

条件(4つとも満たす必要がある)

1.居住するための住宅
2.取得してから1年以内の登記
3.床面積が50平方メートル以上
4.マンションなどの耐火建築物は築25年以内、木造など耐火建築物以外は築20年以内。これに該当しない場合は、一定の耐震基準に適合する

軽減税率:0.1%(通常は0.4%)

不動産取得税

不動産取得税は、不動産を取得した場合にかかる税金です。
取得の幅は広く、新築で建てる、増改築する、贈与する、など取得方法に限らず該当します。

ただし例外として、相続による取得は非課税です。
税金の計算は以下になります。

不動産取得税=固定資産税評価額×4%

まとめ

不動産購入時にはどんな税金がかかる?

不動産を取得すると以下の税金がかかります。

消費税
印紙税
登録免許税
不動産取得税

イメージ的には不動産取得税がもっともかかりそうですが、実際は消費税が一番かかります。
消費税は、不動産売買の契約が成立したタイミングではなく引き渡しのタイミングのものになるので、今後、消費税が上がる場合は考慮しておいた方が良いでしょう。

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