【未経験でも大丈夫?】不動産業で独立開業したい方へ!

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不動産業界で独立するには?

一般に「独立開業」というと、それぞれの業界・業種である程度経験を積んだ方が、ステップアップとして行うものというイメージではないでしょうか。
ただ中には、未経験から不動産会社を開業したいという方もいるかもしれません。
もちろん、未経験からでも開業は不可能ではありませんが、当然、業界知識や経験が不足していますので、あらかじめ知っておくべきことは多岐に渡ります。

本記事では、不動産業界での独立開業をテーマに、メリット・デメリットや、そもそも不動産業にはどんな業務があるのか、など解説いたします。

経験者が不動産業界で独立したい理由は?

現在、不動産業界で働いている方が、「独立をしたい!」と考える理由には、以下の3つが多いようです。

  • 独立した方が稼げるから
  • 自分が持っている顧客数なら、最低限の売上が見通せるから
  • 自分の裁量で仕事ができるから

すでに、営業マンとしてバリバリ働いている方は、会社から高額の報酬を得ている場合が多いですが、独立をすれば、さらに年収アップも可能です。
不動産業界は人脈次第で稼げる業種でもあるので、自分の顧客として資産家のお客様などを担当している場合は、その人脈を自分のビジネスにも繋げていける可能性があります。

また、自分の裁量で、好きに仕事ができるのも魅力です。
上司に詰められたり、気が合わない同僚などに気を遣ったりすることがないため、時間や人間関係に縛られるストレスがないのも大きな理由でしょう。

不動産業界から独立するメリットとデメリット

ここでは、不動産業界から独立するメリットとデメリットについて、簡単に解説をしていきます。

独立開業するメリット

不動産業界から独立した場合の主なメリットは、以下のようなものがあります。

  • 営業力があれば稼げる
  • 在庫がないのでリスクが低い経営ができる
  • 今までに培った人脈が活用できる

不動産会社を経営するには、知識や資格などのスキルも必要ではありますが、まず、第一に必要なのは、何といっても「営業力」です。
営業力さえあれば、新規のお客様の開拓にも成功し、安定した経営が行えます。

また仲介業の場合は、自分で土地や建物などの在庫を持たなくても、商売が可能です。
そのため、小さな規模でスタートすれば、他の業界に比べて、資金繰りがラクな方といえるでしょう。
人件費などは、自分で宅建の資格を保有していれば、人を雇わずに身軽に経営ができます。

今までのキャリアで培ってきた人脈を活用して、ビジネスができるのも良い点です。
信頼関係を構築できている顧客がいる場合には、起業した際に協力してくれる場合もあるかもしれません。

独立開業するデメリット

対して、不動産業界から独立した場合の主なデメリットは、以下が挙げられます。

  • 資金繰りに失敗すると倒産しやすい
  • 新規の顧客が獲得しにくい
  • 収入が安定しない

まず、小売業や販売業に比較して、取り扱う金額が大きいので、資金繰りに失敗した時のリスクが大きいことが第一に挙げられます。
不動産仲介の場合は、基本的に在庫を持たず、第三者の物件で利益を得られますが、自分で土地を仕入れて建物を建築して販売する「建売」などは、かかった経費を回収するのに時間がかかるケースがあります。
その場合、売れるまでは資金が入ってこない状態になりますので、資金繰りが上手く行かなくなってくると、最悪の場合、現金が不足し倒産をしてしまうこともあるでしょう。

また、独立して間もない時期は、知名度などもないため、新規の顧客が獲得しにくいことも考えられます。
経験者の場合も、「会社の知名度で営業成績が良かった」ということもありますので、独立する場合は、その辺りもよく検討してからするようにしましょう。

加えて、「収入が安定しない」ということも懸念材料の一つです。
不動産業は、基本的にインセンティブ制の給与体系のため、毎月の給与は同じ金額とは限りませんが、サラリーマンの場合は少なくとも基本給は保証されます。
しかし、独立したら、売上がなければ収入はありません。
月々の事務所維持費など、ランニングコストもかかりますので、収入が安定しないということをしっかり留意しておきましょう。

不動産業の仕事内容【業態別】

ここでは、不動産業界から独立した場合の業種の違いについて、それぞれ解説をしていきます。
街の不動産業者で大きな割合を占めるのは、売買仲介業(賃貸仲介業)と管理業です。
今回は、この3業種について違いをまとめてみましたので、ぜひご覧ください。

賃貸仲介の場合

仕事の内容不動産を借りたい人と貸したい人をマッチングさせ、賃貸借契約を成立させる仕事
報酬・1件ごとに仲介手数料をもらう
・上限は家賃1か月
・取扱金額が小さいため数をこなさないと利益が出ない
メリット成約金額が低いため契約がとりやすい
デメリット・数をこなさないと利益が出ない
・繁忙期には休みが取れずハードワークになりがち
仕事の難易度★★★☆☆

入居者募集に関わる業務を行うのが「賃貸仲介」です。
具体的には、不動産を借りたい人と貸したい人をマッチングさせ、賃貸借成立をさせるのが仕事です。
入居希望者が見つかった後は入居者審査を行い、賃貸借契約の手続きへと進みます。

仲介業務での不動産会社の収入は「仲介手数料」であり、家賃1ヶ月分が法律で決められた上限金額です。
管理業務は自分で行い、不動産会社には入居者募集だけを依頼したいオーナーは、この「仲介業務」の契約を、仲介不動産会社と締結することになります。

売買仲介の場合

仕事の内容不動産を売りたい人と買いたい人をマッチングさせ、売買契約を成立させる仕事
報酬・1件ごとに仲介手数料をもらう
・成約金額により手数料の料率が違う
・取扱金額が大きいため手数料が高額になる
メリット・1件の成約で高額な手数料が入る
・少ない案件でも利益が得られる
デメリット・成約するまで時間や手間がかかる
・税金や法律など専門的な知識が必要
仕事の難易度★★★★☆

売買仲介は、中古住宅や中古マンション、土地や新築の建売住宅、投資用物件など幅広い種類の不動産の売買契約を仲介するのが仕事です。
簡単に言うと、不動産を売りたい人と買いたい人をマッチングさせ、売買を成立させます。
仕事の流れとしては、以下のようになります。

1.売主が売りたい物件を確認する
2.広告を作成して周知させる
3.見込み客が現れたら物件に案内する
4.お客様が気に入れば売買契約をし、ローンの申し込みをする
5.物件を引渡す

まずは、売主が売りたい物件を確認することから始まります。
その後、物件の内容に照らし合わせながら広告を作成し、ネットやチラシなどで集客営業。
広告を見て興味を引かれた人が現れたら、物件に案内します。
お客様が物件を気に入って、購入の意思を確認出来たら売買契約を行い、ローンの申し込みの手続きを代行します。
全ての手続きが無事終了したら、お客様に物件を引き渡して完了です。

なお、不動産の売買取引には、法律や税金など専門的な知識が必要とされますので、日々、知識を磨き、新しい法改正などにも対応できなくてはなりません。
金額が高額なため、大変な面も多いですが、やりがいは非常にある仕事でしょう。

管理の場合

仕事の内容・賃貸マンション、アパート等の管理
・空室対策から家賃の集金、物件の修繕や管理をする
報酬・管理手数料として毎月一定の報酬を大家からもらう
・手数料の相場は家賃の5%程度
メリット・毎月一定の安定した収入が見込める
・オーナー等、資産家との人脈ができる
デメリット入居者からのクレーム対応等でストレスが溜まりやすい
仕事の難易度★★★☆☆

借主が入居した後の入居者対応や建物管理など、管理に関するサポートをするのが「管理業務」の仕事です。
オーナーから委託を受けて、マンションやアパートの管理業務を行います。
入居者のクレーム対応や、家賃の集金、建物の修繕・清掃などが基本的な仕事内容で、毎月一定の管理手数料が得られ、安定性があるのがメリットでしょう。
オーナーなど資産家の方と人脈が築ける場合もあります。

ただし、問題のない場合は良いのですが、いったん入居者からのクレームが発生すると、迅速に対応しなければなりません。
また、クレーマーのような入居者に遭遇した場合は、非常にストレスが溜まりやすくなります。
もっとも、対応の仕方はある程度、マニュアル化できるため、早めに対応すれば入居者の不満もそれほど大きくはならないようです。

独立開業には宅地建物取引士の資格が必須

不動産業を開業するには様々な要件が必要です。
元手となる資金調達や宅地建物取引業の免許の取得、事務所や宅建士の設置などの条件を満たさなくてはなりません。
まずは、宅建士の有無と資格の取り方について解説をしていきましょう。

不動産業を開業する条件の一つに、宅地建物取引士の設置義務があります。
宅地建物取引業者は営業をする際には、その事務所等に「成年の専任の宅地建物取引士」を置かなければならないのです。
最低設置人数は、その場所の種類で異なり、具体的には下記のようになります。

1.「事務所(通常、営業する店舗)」に設置しなくてはならない、成年の専任の宅地建物取引士の最低設置人数は、事務所の「業務に従事する者」(以下「従事者」)の数の5分の1以上
例)事務所における従事者が11人ならば、その5分の1は2.2人であるので、成年の専任の宅地建物取引士を3人(またはそれ以上)置かなければならない。

2.「事務所以外で専任の宅地建物取引士を置くべき場所(モデルルームなど)」に設置すべき成年の専任の宅地建物取引士の最低設置人数は、その場所の従事者の人数に関係なく1名以上

通常、営業する店舗において従事者が5人以下の場合、専任の宅建士は一人いれば事足ります。
そのため、開業したばかりで従業員を雇う余裕がない場合には、自分が宅建士の資格を取得していれば、人を雇わなくても済むのです。

また「専任」とは、宅地建物取引業を営む事務所に常勤(宅地建物取引業者の通常の勤務時間を勤務することをいう)して、専ら宅地建物取引業に従事する者を指しています。

ただ、例えば「建設業」など、他の業種を同じ事務所で兼業している場合では、一時的に宅地建物取引業の業務が行なわれていない間には、兼務しても差し支えありません。

次回、宅建士資格の取得方法を解説します

不動産業界で独立開業する際、有資格者が不在の場合は、まずは宅建士の資格を取得から始めなくてはなりません。
次回の記事で試験の要項について解説いたします!

宅建士資格の取得方法はこちら

まとめ

【未経験でも大丈夫?】不動産業で独立開業したい方へ!

業界未経験でも、不動産業で独立開業することは不可能ではありません
ですが、やはりかなり厳しいことには変わりありません。
これは不動産業界に限りませんが、知識や経験の不足は経営に大きく影響します。

ただ、ごく短い期間だけ不動産会社に勤務し、独立開業した例はありますので、不動産会社を始めたいのであれば、一度は不動産会社に勤務してみることをおすすめします。
もしくは、不動産業界の経験がある方と開業するのが良いでしょう。

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